Приобретая квартиру на первичном рынке недвижимости, каждый покупатель задаётся вопросом: «Как без риска купить квартиру в строящемся доме?»
Начать нужно с внимательного изучения текст договора с застройщиком. От того, как договор составлен, будут зависеть ваши шансы вернуть свои денежные средства в случае возникновения проблем, например ликвидации ООО, отвечающего за постройку вашего дома. Если ваших юридических знаний недостаточно, то не стесняйтесь обратиться к юристам. Согласитесь, покупка жилья — это не та покупка где стоит немного сэкономить, рискуя при этом вообще «остаться на бобах».
Однако нельзя забывать о том, что как бы тщательно не был составлен этот документ, он не является гарантией надежности и устойчивости строительной организации. Риск при покупке квартиры в новостройке неизбежен, но можно попытаться его несколько снизить.
Исторически в нашей стране сложилось так, что всех покупателей строящегося жилья мы именуем дольщиками. На самом же деле дольщиком покупателя называют только в том случае, когда строящийся объект возводится в соответствии с 214 Федеральным законом. Фраза «Строим по 214 ФЗ» уже стала распространенным явлением для рекламных плакатов и растяжек строительных компаний. Так застройщики стараются подчеркнуть факт надежности сделки.
Между тем, главное преимущество такой схемы заключается в обязанности застройщика опубликовать строительную декларацию, в которой должна содержаться вся информация о строящемся объекте. Получить денежные средства от дольщика застройщик сможет только после прохождения процедуры государственной регистрации договора. Также по 214 ФЗ предусмотрены существенные штрафы для застройщиков в случае увеличения сроков строительства.
Ещё одним немаловажным показателем является и наличие строительных допусков СРО компании. СРО расшифровывается как саморегулируемая организация. Наличие допусков СРО строителей у компании означает, что её деятельность контролируют другие строительные компании, которые несут определённую ответственность за деятельность фирмы.
Но большинство покупателей все же уверены, что даже Закон о долевом строительстве не может сделать сделку полностью безопасной. Подобный пессимизм проявляют и профессиональные юристы. Они утверждают, что основная претензия к данному закону заключается в отсутствии четкого определения отличий между договором долевого участия и инвестиционным договором. В отличие от договора долевого участия инвестиционный не требует прохождения процедуры государственной регистрации. Он может быть написан в произвольной форме и не требует заверения.
Судебная практика по 214 закону пока слишком мала и не может быть рассмотрена детально. Так, например, недавно в Санкт-Петербурге возникла ситуация, в которой суд отказал дольщику в удовлетворении иска. По мнению суда, отставание по срокам не является достаточным условием для расторжения договора долевого участия.
Есть еще одна схема, по которой сегодня продается жилье в строящихся домах — жилищный кооператив. Застройщик по этой схеме организовывает строительные кооперативы для каждого строящегося объекта. После получения своих квартир пайщикам нужно решить, желают ли они в дальнейшем оставаться кооперативом или будут организовывать ТСЖ.
В этом случае практика мало чем отличается от советских времен. Между застройщиком и кооперативом заключается инвестиционный договор, а между пайщиком и кооперативом — договор паенакопления. Нераспроданные квартиры остаются в собственности у застройщика.
Кооператив создает застройщик, поэтому вполне очевидно, что во главе кооператива он ставит своего представителя. Здесь остается только надеяться на честность строительной компании. Ответственным лицом кооператива является правление, которое, как правило, состоит из тех же пайщиков. Есть в этой схеме один серьезный недостаток: предъявить претензии по поводу нарушения сроков строительства практически невозможно. Но, тем не менее, специалисты ставят эту схему наравне с 214 ФЗ, поскольку она считается достаточно надежной.
Есть и еще один вариант оформления сделки со строящимся жильем — предварительный договор купли-продажи. Такая схема в последние годы привела к появлению большого количества обманутых дольщиков.
Резюмируя вышесказанное отметим основные пункты:
- По возможности выбирайте договор долевого участия, составленному согласно закона 214 ФЗ. В крайнем случае соглашайтесь на участие в жилищном кооперативе. Другие варианты более рискованы.
- Требуйте от застройщика полный комплект документов, в том числе свидетельство, подтверждающее факт участия в СРО строителей и разрешение на ведение капитального строительства.
- В любом случае тщательно изучайте договор, лучше с помощью юриста.
